Ole Møller, projektdirektør for NærHeden P/S, bidrager med denne artikel i september-nummeret af bladet Teknik & Miljø.
Med alle grunde solgt, mere end 3.000 flyttet ind og et Hedehusene, der ikke er helt det samme som før, kan vi se tilbage på en betydelig udvikling, siden Nærheden blev lanceret i foråret 2013. Projektet har budt på succeser, læring og nogle nødvendige justeringer undervejs.
Af projektdirektør Ole Møller, NærHeden P/S.
I år er det ti år siden, at Høje-Taastrup Kommune og Realdania By & Byg indgik partnerskab om udviklingen af en helt ny bydel med en ambition om at udvikle et forbillede for fremtidens forstad.
Siden er det gået stærkt. Den sidste storparcel blev solgt til en investor for to år siden, og mere end 3.000 af de forventede 7-8.000 beboere bor nu i bydelen.
Grundtanken med Nærheden har fra starten været at tilbyde et fremsynet alternativ til både parcelhuskvartererne og boligblokkene, der dominerer de klassiske forstæder. Vi har i stedet arbejdet med at forene forstadens trygge rammer med storbyens intensitet i en bydel med grønne områder og varieret arkitektur.
Socialt blandet by
Det er her lykkedes at skabe en socialt blandet bydel ved at stille krav om ejerformer til områdets bygherrer.
Ved fuld udbygning skal bydelen have ca. 40 % ejerboliger og 60 % lejeboliger foruden et mindre antal andelsboliger, og nogle af boligprojekterne har mere eller mindre karakter af bofællesskab.
En lang række fællesfaciliteter understøtter i dag ambitionen om " nem hverdag, stærkt fællesskab".
Dette har været vores fokus på dette specifikke sted og ikke " livet før byen", smart city, kunst, eller hvad andre byudviklingsprojekter har valgt som strategier til at drive byudviklingen frem.
Høje-Taastrup Kommune har ydet betydelige bidrag til at realisere visionerne ved blandt andet at placere Læringshuset med moderne skole og daginstitution samt et springcenter i det centrale Nærheden.
Her bidrager også en større dagligvarebutik til, at beboerne har nem adgang til daglige ærinder.
Et særligt udtryk for projektets satsning på fællesskab er tre " kvarterhuse", som er fælleshuse for Nærhedens beboere. Det første blev indtaget for godt et år siden, og yderligere to følger. Kvarterhusene får hver sin profil efter ønsker opsamlet i dialog med beboere.
Miljø og grønne elementer
Der er også kommet betydelige grønne elementer til, ikke mindst " Loopet", som bugter sig mere end en kilometer gennem bydelen.
Loopet er en vigtig del af bydelens klimasikring, og det bidrager til miljøet ved at gøre det nemt at komme rundt mellem bolig, skole, butikker og fritidsaktiviteter til fods eller på cykel.
Samtidig med at der er anlagt nye naturelementer, har områdets oprindelige naturområder fået særlige beskyttelsestiltag og er blevet integreret i bydelen efter tæt dialog med myndighederne og Danmarks Naturfredningsforening.
Også på forsyningsområdet er der i Nærheden et særligt fokus på miljøet, idet boligerne forsynes med lavtemperaturfjernvarme baseret på ekstra udnyttelse af returvandet fra andre bydele.
Hvis vi skal reflektere over, hvad der ikke er gået helt som ønsket, må vi indrømme, at projektet til at begynde med ikke kom helt i front i forhold til reduktion af bebyggelsernes klima-og miljøbelastning, da der ikke var det samme marked for det på det tidspunkt og derfor en svagere forhandlingsposition for os som grundsælger. Siden er det dog i høj grad lykkedes, og det er en klar oplevelse, at de fleste bygherrer i dag selv prioriterer klima og miljø særdeles højt. De igangværende og de forestående byggerier har således meget ambitiøse klimamål.
Skruet ned for tætheden
Et andet område, hvor vi har måttet skrue på de oprindelige ambitioner, er tætheden. Tætheden er et storbytræk, med nærhed til naboerne og mere intense byrum, samtidig med at tæt byggeri er en miljømæssig fordel. Men vi har måttet moderere ambitionen om en meget tæt by i erkendelse af, at bydelen ellers ikke ville blive tilstrækkelig attraktiv.
Vi havde også gerne set flere andelsboliger i bydelen, men finansieringen heraf har vist sig udfordrende for bygherrerne. Mange bygherrer foretrækker i disse år udlejningsboliger, som er lettere at afsætte.
Endelig har et forsøg på at introducere delebiler i Nærheden ikke haft den ønskede tilslutning fra beboerne. Til gengæld har en satsning på rigtig mange ladestandere til elbiler i vores p-huse været en meget stor succes.
Vejen hertil
Hvordan er Nærheden så nået hertil, hvor vi er i dag? Der er ingen tvivl om, at projektet er født med nogle fordele i form af beliggenheden og de gode vej-og jernbaneforbindelser til København, ligesom vi rent markedsmæssigt har været heldige at ramme en række gode år.
Men bag resultaterne ligger også nogle nøje udvalgte organisatoriske og ledelsesmæssige greb, som har været med til at skubbe projektet i den rigtige retning: For det første har Høje-Taastrup Kommune og Realdania By & Byg forberedt sig meget grundigt, før de etablerede arealudviklingsselskabet NærHeden P/ S i 2013.
Og der har været udviklet gode redskaber og procedurer som parallelopdrag, NærHedens udviklingsplan, et cashflow til styring af hele projektøkonomien og en kvalitetsledelse med et fast princip om, at bygherrer skal udarbejde skitseprojekter, som skal godkendes i NærHedens bestyrelse, inden et byggeri kan sættes i gang.
I det daglige er projektet organiseret stramt med et lille kompetent sekretariat -i alt tre ansatte -i samarbejde med projektets nøje udvalgte og gennemgående rådgivere og entreprenører. Der har været vedvarende fokus på et godt og åbent samarbejde mellem alle parter - med gensidig forståelse, pragmatisme og et lavt konfliktniveau i langt de fleste tilfælde.
Endelig har vi lagt meget vægt på projektets økonomiske bæredygtighed, så vi passer på pengene og sikrer, at modellen kan gentages andre steder uden subsidiering.
Ejernes investerede kapital er blevet endeligt tilbagebetalt med forrentning i 2022, og i NærHedens egne anlægsprojekter har vi overholdt tidsplaner og budgetter, bl. a. ved konsekvent brug af de stabile og gennemgående entreprenører og rådgivere.
De kommende år
Og hvor er vi så i dag? I de kommende år skal resten af boligerne i Nærheden bygges, ikke mindst i det store østlige Søkvarteret, som skal rumme 1.800 ud af i alt 3.400 boliger i Nærheden. Der er endnu mere bynatur på vej, idet Søruten bliver en grøn forlængelse af Loopet mod øst, og yderligere to kvarterhuse skal danne ramme om fællesskab for Nærhedens beboere.
Og så har vi i disse år et særligt fokus på at forankre visionerne for Nærheden ved at sikre en god gradvis overdragelse af ansvar for både drift af fællesarealer og videreførelse af bylivet til andre aktører som bydelsforening, grundejere og kommune.
Forudsætningen for, at det lykkes, er følelsen af ejerskab til alt det fælles blandt alle involverede.
I denne proces trækker NærHeden P/ S sig gradvist mere og mere tilbage, og der kommer ikke til at gå yderligere ti år, før vi lukker og slukker for at overlade den nye bydel til sit eget liv.
Til den tid beror projektets succes på, at vi som selskab har gjort os selv overflødige.
NOTE: Siden artiklen blev indleveret til Teknik & Miljø, er indbyggertallet i Nærheden vokset. Det aktuelle tal er nu ca. 3.700 beboere. Det er ca. 800 mere, end ved årets start.
